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Großstadtvergleich 2021: Corona dämpft die Anziehungskraft der Metropolen

Immobilien in der Stadt ©Gerald Kaufmann

Wo stehen die deutschen Großstädte in puncto Wirtschaftskraft, Standortqualität und Nachhaltigkeit? WirtschaftsWoche, ImmoScout24 und IW Consult haben dafür im aktuellen Städteranking 2021 alle 71 kreisfreien Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern* unter die Lupe genommen.

mittlere Großstädte erleben einen Aufschwung

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat im Auftrag von WirtschaftsWoche und ImmoScout24 den jährlichen Großstadtvergleich aller deutschen Städte mit über 100.000 Einwohnern erhoben. Die Corona-Pandemie beendete das Wachstum der Metropolstädte. Vier von sieben Metropolen haben von 2019 auf 2020 Einwohner verloren. Das sind Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Berlin. Von 2015 bis 2019 waren die Einwohnerzahlen der deutschen Großstädte durchschnittlich um 2,2 Prozent gewachsen, Im Berliner Umland wuchs die Bevölkerung weiter an, während das Umland von Düsseldorf, Köln und Stuttgart ebenfalls schrumpfte.

Der Großstadtvergleich setzt sich aus drei Teilbereichen zusammen: Das Niveauranking beschreibt anhand von 51 Einzelindikatoren aus den Bereichen Arbeitsmarkt, Wirtschaftsstruktur, Lebensqualität und Immobilienmarkt die wirtschaftliche und soziale Lage der Städte. Das Dynamikranking analysiert die Veränderung von 36 Indikatoren in einem Zeitraum von fünf Jahren. Der Nachhaltigkeitsindex umfasst 22 Indikatoren aus den drei Bereichen Ökologie, Ökonomie und Soziales.

„Unser jährlich erscheinendes Städteranking mit dem Institut der deutschen Wirtschaft und der WirtschaftsWoche zeigt die Auswirkungen der letzten zwei Jahre. In Zeiten von Lockdowns und Home-Office haben ein Großteil der Metropolen zum ersten Mal seit langem Einwohner verloren. Die Menschen zieht es zunehmend ins Umland und in kleinere bis mittlere Großstädte, die vor allem mit ihren Grünflächen, einer hohen Lebensqualität und einer guten Infrastruktur überzeugen können,“ kommentiert Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Corona hat die kleineren Großstädte und Landkreise im Umland der Metropolen attraktiver gemacht

Die Ursachen liegen in einer deutlich abgebremsten Binnenwanderung und einer geringeren Zuwanderung aus dem Ausland im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig haben sich die Wohnpräferenzen vieler Menschen durch die Corona-Pandemie verschoben. Die Großstädte hatten durch die Schließung von Kultur und Gastronomie einen Großteil ihrer Attraktivität verloren und die Arbeit aus dem Home-Office wurde zur neuen Regel. In der Folge ist die Immobiliennachfrage in mittleren Städten und im Umland um 40 bis 80 Prozent angestiegen und die Preise für Miet- und Kaufobjekte im Umland der meisten Metropolen deutlich stärker als in den Metropolen selbst.

München und Erlangen führen das Niveauranking an, Heilbronn schafft es erstmals in die Top 10

München verteidigte auch in diesem Jahr seine Spitzenstellung im Niveauranking des Großstadtvergleichs und erreicht zum neunten Mal in Folge Platz 1. Erlangen verdrängt Ingolstadt vom zweiten auf den dritten Rang, Stuttgart und Frankfurt am Main reihen sich auf den Rängen 4 und 5 ein. Bereits letztes Jahr war Heilbronn, mit einem Sprung von 14 Rängen der stärkste Aufsteiger. Mit guten Werten in den Bereichen Immobilienmarkt und Wirtschaft macht Heilbronn weitere drei Plätze gut und landet erstmalig in den Top 10.

"Industriell geprägte Städte wie Heilbronn zeigen, wie sich mit einem guten Branchenmix und einem starken Fokus auf Bildung auch jenseits der Zentren ökonomischer Erfolg einstellen kann", sagt Beat Balzli, Chefredakteur der WirtschaftsWoche. "Der neue Städtetest führt uns vor Augen, dass wir auch im Dienstleistungszeitalter die Bedeutung der Industrie für regionales Wachstum nicht unterschätzen dürfen."

Am deutlichsten rutschen Karlsruhe, Trier, Jena, Krefeld, Bochum, Berlin, Dortmund und Hamburg im Niveau-Ranking ab. Karlsruhe verliert ganze 11 Ränge und bleibt dennoch im oberen Drittel des Niveaurankings. Ausschlaggebend sind vor allem der schwache Immobilienmarkt sowie die verhältnismäßig niedrige Lebensqualität. Berlin verliert im Vergleich zum Vorjahr weitere drei Ränge und landet auf Rang 41 im unteren Mittelfeld. Hamburg fällt nach Verlust von zwei Plätzen mit Rang 11 aus den Top 10. Hamburg und Berlin haben zwar einen sehr dynamischen Immobilienmarkt, weisen unter den 71 Großstädten jedoch die höchsten Raten an Straftaten und die zweitniedrigste Aufklärungsquote auf.

Kleinere und mittlere Großstädte zeigen eine deutlich bessere Entwicklung als die unmittelbar benachbarten Metropolen.
Heilbronn hat sich aufgrund der attraktiven Wohn- und Arbeitsbedingungen deutlich besser entwickelt als Stuttgart. Entsprechend zogen die Wohnungspreise sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment in Heilbronn deutlich an. Aus diesem Grund belegt Heilbronn im Dynamikranking Rang 2, während Stuttgart nur auf Rang 40 landet. Im Niveauranking liegt Stuttgart nur noch fünf Ränge vor Heilbronn. Ein Blick auf Darmstadt und Frankfurt am Main zeigt ein ähnliches Bild. Während Darmstadt sich im Dynamikranking um sieben Plätze und im Niveauranking um zwei Plätze auf Rang 8 verbessern konnte, rutschte Frankfurt im Dynamikranking von Platz 5 auf Platz 28 ab. Darmstadt punktet vor allem im Bereich Arbeitsmarkt. Diese Bewertung wird von der dynamischen Entwicklung der hochqualifizierten Beschäftigten getragen.

Dortmund, Freiburg, Kiel und Potsdam schaffen es als Neuaufsteiger in die Top 10 des Dynamikranking, München rutscht von Rang 1 auf 10 ab
Im Dynamikranking ist deutlich mehr Bewegung. Alle fünf Top-Metropolen sind vorne bzw. im vorderen Mittelfeld platziert. Berlin hat aufgrund des niedrigen Rangs im Niveauranking die besten Entwicklungspotenziale und schafft es im Dynamikranking nach 2019 erneut auf Rang 1. Dortmund, Freiburg, Kiel und Potsdam machen jeweils große Sprünge nach oben und schaffen es erstmals in die Top-10-Platzierung. Die vier Aufsteiger punkten vor allem mit einer starken Wirtschaft, der hohen Lebensqualität und dem starken Immobilienmarkt. In Potsdam sind die in den letzten fünf Jahren überdurchschnittlich gestiegenen Miet- und Wohnungspreise sowie die deutschlandweite Spitzenstellung in der Neubautätigkeit Ausdruck der zunehmenden Attraktivität der Stadt. Auch Leipzig macht nochmal fünf Plätze gut und landet auf Rang 3 der wirtschaftlichen Dynamik.

München rutscht hingegen in der Dynamik ganze 9 Ränge auf Platz 10 ab. Die größten Verluste in der Dynamik verzeichnen neben München vor allem Regensburg, Offenbach am Main und Ingolstadt. Während Regensburg im Vorjahr noch Rang 11 im Dynamikranking erreichte, schafft es die Domstadt dieses Jahr nur auf Rang 63. Offenbach am Main rutscht im selben Zeitraum von Rang 22 auf 58 ab. Drittgrößter Verlierer ist Ingolstadt, die Donaustadt liegt im Niveauranking zwar auf Rang 3, verliert im Dynamikranking jedoch 33 Ränge und landet dieses Jahr auf Rang 66. Denn vor allem Autoregionen wie Ingolstadt und Dingolfing hatten hohe Einbrüche in der Gewerbesteuer zu verzeichnen. Demnach erreicht Ingolstadt nur Platz 67 aller deutschen Großstädte in der gemeindlichen Steuerkraft, eine wesentliche Ursache für die schlechte Platzierung im Dynamikranking.

Wolfsburg führt den Nachhaltigkeitsindex an, das Ruhrgebiet schließt zum Großteil schlecht ab

Mit Wolfsburg auf Rang eins, Ingolstadt auf Rang drei und Stuttgart auf Rang sieben, landen auch dieses Jahr wieder drei Autostädte in den Top 10 der nachhaltigsten Großstädte Deutschlands – nach ökologischen, wirtschaftlichen und sozialen Kriterien. Das Ruhrgebiet bildet hingegen mit Gelsenkirchen, Duisburg, Herne und Oberhausen das Schlusslicht trotz hoffnungsvoller Tendenzen in der wirtschaftlichen Dynamik. Darmstadt, Wolfsburg und Stuttgart sichern sich im Teilbereich Ökonomie die Spitze. Im Teilbereich Ökologie stehen Ingolstadt, Ulm und Wolfsburg auf dem Podium. Im Teilbereich „Soziales“ liegt Ulm vor Erlangen und Jena. München schaffte es als einzige Metropole neben Stuttgart mit Rang 13 in die Top 15 der nachhaltigsten Großstädte, während Hamburg mit Rang 37, Frankfurt am Main mit Rang 40, Köln mit Rang 53 und Berlin mit Rang 63 die Ränge im unteren Mittelfeld besetzen.

Auf Wunsch schicken wir Ihnen gerne individuelle Fact Sheets der von Ihnen gewünschten Städte zu.

Über das Städteranking / Methodik

Im Auftrag von WirtschaftsWoche und ImmobilienScout24 hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln erneut den umfangreichen Leistungscheck durchgeführt. Unter die Lupe genommen wurden die 71 deutschen kreisfreien Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. *Kaiserslautern liegt gemäß amtlicher Statistik mit 99.662 Einwohnern knapp unterhalb dieser Schwelle. Zwecks Vergleichbarkeit und Kontinuität zum Vorjahr wurde Kaiserslautern zu den 71 Großstädten gezählt (2019: 100.030 Einwohner). Über 100 Indikatoren aus den Bereichen Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt, Immobilienmarkt, Lebensqualität und Nachhaltigkeit gingen in die Bewertung ein. Das Ranking setzt sich aus drei Komponenten zusammen: Das Niveauranking bildet die Wirtschaftskraft der Städte ab. Es vergleicht Ist-Werte ausgewählter Kennziffern, wie etwa die aktuelle Zahl der Baugenehmigungen. Das Dynamikranking analysiert die Veränderungsraten ausgewählter Indikatoren und zeigt, welche Städte sich in den vergangenen fünf Jahren am besten entwickelt haben. So lässt sich zeigen, welche Stadt sich unabhängig von ihrer ökonomischen Ausgangslage erfreulich entwickelt. Das Nachhaltigkeitsranking lehnt sich an die UN-Ziele für nachhaltige Entwicklung an und analysiert die ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeit der Stadt. Da die positive Entwicklung eines Standortes nicht ohne Effekte auf die Immobilienpreise bleibt, ergänzt eine umfassende Miet- und Kaufpreisanalyse von ImmoScout24 das Städteranking. Die ausführlichen Ergebnisse stehen unter www.wiwo.de/staedteranking zur Verfügung. 

Über WirtschaftsWoche

Die WirtschaftsWoche ist das führende Wirtschaftsmagazin in Deutschland. Über 100 Mitarbeiter, Redakteure, Reporter und Korrespondenten rund um den Globus sorgen Woche für Woche für eine umfassende und fundierte Berichterstattung. Die WirtschaftsWoche erreicht knapp eine Million Leserinnen und Leser über eine Vielzahl von Medienkanälen. Besuchen Sie uns auch auf www.wiwo.de.  

Über Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult GmbH

Die IW Consult Köln steht seit 1998 für umfassende wissenschaftliche Expertise im Bereich der Branchen- und Regionalanalysen, dem Bewerten von Standortfaktoren und Zukunftstrends sowie der Formulierung von Lösungen für die wirtschaftliche Entwicklung von Unternehmen und Regionen. Die IW Consult ist ein hochspezialisierter Dienstleister mit großer Expertise in der Erhebung und Auswertung von Primär- und Sekundärdaten auf unterschiedlichsten räumlichen Maßstabsebenen und Ableitung von spezifischen Handlungsebenen. Seit 2004 wird regelmäßig ein Ranking der deutschen Großstädte in der WirtschaftsWoche veröffentlicht. Nähere Informationen unter www.iwconsult.de  

Über ImmoScout24
ImmoScout24ist die führende Online-Plattform für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. Seit über 20 Jahren revolutioniert ImmoScout24 den Immobilienmarkt. Jeden Monat suchen über 20 Millionen Nutzer:innen auf unserem Online-Marktplatz oder in unserer App ein neues Zuhause oder die passende Gewerbefläche. Deshalb kennen 99 Prozent der Zielgruppe ImmoScout24. Mit seinen digitalen Lösungen schafft der Online-Marktplatz Orientierung und bringt Eigentümer:innen, Makler:innen und Immobiliensuchende erfolgreich zusammen. ImmoScout24 arbeitet an dem Ziel, Transaktionen rund um die Immobilie digital abzuwickeln und dadurch komplexe Entscheidungen für seine Nutzer:innen einfacher zu machen. Seit 2012 ist ImmoScout24 auch auf dem österreichischen Wohn- und Gewerbemarkt aktiv und erreicht monatlich rund 3 Millionen Suchende. 

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