Wohnraum im Grenzgebiet Lörrach: Wenn Kaufkraft über Heimat entscheidet

Gastbeitrag von Tobias Troendle (M. Sc.), Immobilienexperte

Schweizer Kaufkraft trifft auf knappen Wohnraum: Warum der Wohnungsmarkt in Lörrach angespannt ist, was Erbfall-Immobilien damit zu tun haben und welche Hebel Kommunen, Land und Bund jetzt nutzen sollten.

Dreiländereck unter Druck: Warum Wohnen am Hochrhein zur Standortfrage wird

Lörrach, Weil am Rhein, Grenzach-Wyhlen: Das Dreiländereck ist wirtschaftlich stark, landschaftlich attraktiv. Und beim Wohnen seit Jahren unter Druck. Wer hier eine Wohnung sucht oder den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, spürt den Wettbewerb um jeden Quadratmeter.

Tobias Troendle, Immobilienexperte und langjähriger Investor, beobachtet die Entwicklung mit einer klaren Diagnose:
„Der Schweizer Kaufdruck auf das deutsche Grenzgebiet ist real. Für viele Käufer aus der Schweiz sind Immobilien in Baden-Württemberg preislich attraktiv, sogar als reine Kapitalanlage. Das verdrängt lokale Familien, die ohnehin schon mit gestiegenen Zinsen kämpfen.“

Die besondere Grenzlage verstärkt Trends, die deutschlandweit zu sehen sind. Am Hochrhein sind sie allerdings früher und härter spürbar.

Grenzlage als Nachfrage-Turbo: Grenzgänger, Arbeitsmarkt, Kaufkraft

Die Region profitiert von ihrer Lage zwischen Basel und Schwarzwald. Viele Menschen pendeln über die Grenze, Unternehmen rekrutieren in einem großen Arbeitsmarkt, Kaufkraft fließt in beide Richtungen. Die IHK Hochrhein-Bodensee beschreibt diese engen wirtschaftlichen Verflechtungen im deutsch-schweizerischen Grenzraum als „stark und vielschichtig“, inklusive Indikatoren etwa zu Grenzgängern, Bevölkerung und Beschäftigung.

Ökonomisch ist das ein Plus. Für den Wohnungsmarkt bedeutet es jedoch: Mehr Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot; und das in einer Region, in der neue Flächen knapp sind und Bauvorhaben oft lange Vorläufe haben.

Schweizer Nachfrage: Preisvorteil auf deutscher Seite – Druck auf lokale Käufer

Dass Schweizerinnen und Schweizer in Deutschland Immobilien kaufen, ist kein neues Phänomen; regionale Medien berichten darüber seit Jahren.
Im Grenzgebiet wird es aber besonders sichtbar. Auch, weil Schweizer Plattformen gezielt Angebote aus der Region Lörrach/Waldshut führen.

Troendle formuliert es aus der Praxis so:
„In vielen Fällen ist es ein nüchterner Vergleich: Auf deutscher Seite bekomme ich für das gleiche Geld deutlich mehr Wohnfläche als in der Schweiz.“ Und weiter: „Wenn Rendite und Wertsicherung im Vordergrund stehen, konkurriert der Selbstnutzer plötzlich mit ganz anderen Budgets.“

Wichtig ist dabei die Einordnung: Es geht nicht um „Schuld“, sondern um Marktmechanik. Dennoch sind die Nebenwirkungen deutlich, vor allem für Haushalte, die auf eine klassische Finanzierung angewiesen sind.

Zinsen, Eigenkapital, Unsicherheit: Warum der Erstkauf für Familien so schwer geworden ist

Neben der grenzbedingten Zusatznachfrage kommen mehrere Bremsfaktoren zusammen: höhere Finanzierungskosten, gestiegene Baukosten sowie Unsicherheit bei energetischen Anforderungen und Sanierungspflichten.

„Der Zinsanstieg hat den Markt nicht entspannter gemacht. Er hat ihn sozial selektiver gemacht.“, sagt Troendle. Wer viel Eigenkapital hat, verhandelt anders. Wer es nicht hat, muss Abstriche machen, oder bleibt dauerhaft Mieter.

Gerade im Grenzgebiet wird diese Schere schnell sichtbar:

• Selbstnutzer kalkulieren eng, oft abhängig von der monatlichen Rate und stabilen Lebenshaltungskosten.
• Kapitalanleger kalkulieren breiter, mit Mieteinnahmen, Steueraspekten und längerem Anlagehorizont.
• Kaufkräftige Käufer können schneller entscheiden und Risiken leichter tragen (z. B. Sanierung, Zinsänderungen, energetische Maßnahmen).

Troendle bringt es auf den Punkt:
„Ich erlebe in Besichtigungen immer wieder, dass junge Familien zwar solide rechnen, am Ende aber gegen Kapital oder sehr hohe Eigenmittel verlieren.“

Deutschland als Mieterland: Das Grenzproblem ist ein Brennglas

Für Troendle ist Lörrach ein Brennglas für eine strukturelle Schieflage:
„Das Grenzgebiet ist ein Brennglas. Aber die Ursache ist auch gesamtdeutsch: Wohneigentum ist für viele Menschen zu teuer und strukturell zu unattraktiv.“

Die Folge sei eine soziale Spaltung beim Wohnen:
„Wenn wir Eigentum für Normalverdiener kaum erreichbar machen, zementieren wir eine Zwei-Klassen-Wohnwelt: Die einen kaufen und vermieten – die anderen zahlen dauerhaft Miete.“

Erbfall-Immobilien: Wenn Wohnraum vorhanden ist, aber nicht genutzt wird

Ein weiterer Engpass entsteht dort, wo eigentlich Wohnraum vorhanden wäre: bei Erbfall-Immobilien. Troendle sagt:
„In der Praxis sehe ich oft keine böse Absicht, sondern Entscheidungsstau. Erbengemeinschaften sind häufig uneinig oder emotional blockiert. Dann stehen Häuser oder Wohnungen unnötig lange leer, obwohl der Markt sie dringend braucht.“

Typische Bremsen in Erbengemeinschaften:

• unterschiedliche Interessen (halten vs. verkaufen)
• emotionale Bindung („Elternhaus“)
• fehlende Unterlagen / unklare Zuständigkeiten
• Sanierungsstau und Angst vor Kosten
• Konflikte über Ausgleichszahlungen

„Je länger ein Objekt leer steht, desto größer werden die Risiken – von Substanzschäden bis zu Wertverlusten. Und gesellschaftlich ist es schlicht verschenkter Wohnraum.“

Was jetzt helfen würde: Fünf Hebel für Hochrhein, Land und Bund

1) Leerstand schneller aktivieren: mit Anreizen statt nur Appellen

Baden-Württemberg setzt bereits ein Instrument ein, das Kommunen motiviert, länger leerstehende Wohnungen wieder in Nutzung zu bringen: die Wiedervermietungsprämie (Zuschuss: zwei Nettomonatskaltmieten, max. 2.000 Euro je Wohnung).In einer Bilanz hieß es, dass so in fünf Jahren rund 600 Wohnungen für den Mietmarkt zurückgewonnen wurden.

Troendle: „Wir brauchen ein klares Signal: Wer Wohnraum wieder verfügbar macht, wird belohnt. Wer ihn dauerhaft leer stehen lässt, muss es begründen.“

2) Erbfall-Immobilien: Steuerliche Impulse für schnelle Entscheidungen

Troendles Vorschläge aus der Praxis:

• steuerliche Anreize für schnellen Verkauf oder zügige Vermietung nach Erbfall
• Beratung & Moderation für Erbengemeinschaften (Konfliktlösung, Wertermittlung, Verkaufsprozess)
• pragmatische Nachweispflichten bei Langzeit-Leerstand – kombiniert mit Unterstützungsangeboten

„Wenn sich Erben innerhalb einer Frist entscheiden und Wohnraum aktivieren, sollte das einfacher und finanziell attraktiver sein als jahrelanges Abwarten.“

3) Selbstnutzer beim Erstkauf stärken: Förderlogik vereinfachen

„Wer zum ersten Mal kauft und selbst einzieht, entlastet langfristig den Mietmarkt. Das muss sich in der Förderlogik widerspiegeln.“
Als Baustein nennt er Programme wie das KfW-Wohneigentumsprogramm (Kredit 124), das den Kauf oder Bau selbstgenutzter Immobilien mit Krediten bis 100.000 Euro pro Vorhaben unterstützt.

4) Nachverdichtung und Bestandsnutzung statt Flächenfraß

Gerade in der Region Lörrach sind neue Bauflächen knapp. Daher:

• Dachaufstockungen und Umnutzungen (z. B. leerstehende Flächen)
• Teilung großer Einheiten, wo sinnvoll
• schnellere Genehmigungen bei Nachverdichtung
• planbare energetische Sanierung (klare Regeln, realistische Fristen)

Troendle: „Wohnraum entsteht nicht nur auf der grünen Wiese. Der größte Hebel liegt oft im Bestand und in der Geschwindigkeit, mit der wir Projekte umsetzen.“

5) Transparenz im lokalen Markt: Daten nutzen, statt zu vermuten

Für eine sachliche Debatte sind regionale Marktdaten zentral. Zuständig ist u. a. der Gemeinsame Gutachterausschuss Lörrach-Wiesental, der Kaufpreise sammelt und Marktberichte bereitstellt.
„Ohne belastbare Daten reden wir schnell aneinander vorbei; mit Daten kann man gezielt handeln.“

Es geht um faire Rahmenbedingungen

Lörrach und der Hochrhein profitieren von offenen Grenzen und wirtschaftlicher Dynamik. Gleichzeitig wächst der Druck auf den Wohnungsmarkt. Troendles Fazit:
„Wohnraum ist Infrastruktur. Wenn wir wollen, dass die Region attraktiv bleibt, müssen wir Wohnen genauso ernst nehmen wie Verkehr, Schulen oder Gewerbe.“

Und: Es geht nicht um Nationalitäten, sondern um faire Rahmenbedingungen.
„Der Markt macht, was Märkte tun. Die Frage ist, ob Politik und Kommunen die richtigen Leitplanken setzen, damit lokale Familien eine echte Perspektive haben.“

Praxis-Tipps: Was Eigentümer, Käufer und Erben jetzt konkret tun können

Für Eigentümer (Verkauf / Erbfall)

• Unterlagen frühzeitig ordnen (Grundbuch, Energieausweis, Pläne, Baulasten)
• bei Erbengemeinschaften: neutrale Wertermittlung + Moderation
• realistische Preisstrategie statt „Testballon“ (spart Zeit und Leerstand)

Für Käufer (Selbstnutzer)

• Finanzierung vor der Suche klären (Bankzusage, Eigenkapitalplan)
• klare Must-haves definieren, Kompromisse bewusst entscheiden
• energetischen Zustand professionell bewerten lassen (nicht nur Kaufpreis betrachten)

Für Kommunen

• Leerstand aktiv ansprechen, beraten, Instrumente nutzen
• Nachverdichtung erleichtern (klare Ansprechpartner, Standardprozesse)
• Wohnraum als Standortfaktor begreifen (Fachkräfte halten heißt: bezahlbar wohnen)

Einordnung in Zahlen (für Kasten/Infobox)

• Eigentumsquote Deutschland (2022): 41,9 %, Baden-Württemberg: 48,5 % (Definition: Anteil der Eigentümerhaushalte in selbst bewohnten Wohnungen).
• EU-Vergleich (2024): 68 % Eigentum, 32 % Miete; Deutschland ist laut Eurostat das einzige EU-Land, in dem Mieten überwiegt (53 % Mieteranteil).
• Wiedervermietungsprämie BW: bis 2.000 € je wiedervermieteter Wohnung (Erfolgsprämie).
• Bilanz Wiedervermietungsprämie: rund 600 Wohnungen in fünf Jahren zurückgewonnen.
• Lokale Marktenge (Beispiel kommunaler Bestand): Wohnbau Lörrach berichtet 2024 „nachfragebedingt keine Wohnungsleerstände“; Ø-Miete im Bestand 7,55 €/m².

Kurzprofil Tobias Troendle

• Tobias Troendle (M. Sc.) ist Gründer und Geschäftsführer von Strudel Immobilien in Stuttgart.
• Stationen u. a. bei IBM sowie als internationaler Vertriebsleiter beim Spielwarenhersteller Schleich.
• Immobilienexperte, langjähriger Investor und Berater.
• Entwickelte ein strukturiertes 8-Schritte-Modell („Secure Sale™“) für transparente, sichere Verkaufsprozesse.

Premium-Vermarktung (u. a. Drohnenfotos, 360°-Rundgänge, digitale Prozesse) und persönliche Betreuung.