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Rückgang der Immobilienpreise stabilisiert sich langsam
Kaufpreisentwicklung bei Häusern an der Ostseeküste im ersten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal 2023 und vierten Quartal 2023
  • 11. Juni 2024

Rückgang der Immobilienpreise stabilisiert sich langsam

Von von Poll Immobilien GmbH

Küstenreport Ostsee 2024

Frankfurt am Main - Die Ostsee ist ein Binnenmeer, das neun Länder verbindet und mit seiner einzigartigen Mischung aus kultureller Vielfalt, naturbelassener Schönheit und historischer Bedeutung verzaubert. Ihre Küstenlinie, die von sanften Dünen, weißsandigen Stränden sowie historischen Badeorten und kleinen Fischerdörfern geprägt ist, hat nicht nur Erholungssuchende und Naturbegeisterte in ihren Bann gezogen, sondern weckt seit Jahren auch das Interesse von Immobilienkäufern. Nach einer bemerkenswerten Entwicklung und stetig steigenden Preisen, ist der Immobilienmarkt entlang der Ostseeküste vor dem Hintergrund des Ukraine-Kriegs, der Inflationsentwicklung und der gestiegenen Kosten seit Mitte 2022 rückläufig. Die aktuelle Analyse zeigt jedoch, dass sich der Markt langsam stabilisiert beziehungsweise die Immobilienpreise wieder leicht steigen. Doch wie sieht es genau aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die Immobilienpreisentwicklung für Einfamilienhäuser1 in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln* an der Ostseeküste analysiert und die Entwicklung der Kaufpreise2 des ersten Quartals 2024 mit dem ersten sowie vierten Quartal 2023 verglichen.

„Die aktuelle Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser entlang der Ostseeküste zeigt im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einen rückläufigen Markt, in dem die Quadratmeterpreise in 13 von 16 Regionen gesunken sind. Dennoch gibt es Grund zu vorsichtigem Optimismus. Insbesondere die Daten des vierten Quartals 2023 gegenüber dem ersten Quartal 2024 deuten darauf hin, dass sich die Preisdynamik verlangsamt hat und in einigen Regionen wieder leichte Preissteigerungen zu verzeichnen sind“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Diese Entwicklung lässt sich unter anderem durch eine anziehende Nachfrage und die anhaltende Beliebtheit der Ostseeküste als Wohn- sowie Urlaubsziel und Rückzugsort erklären. Es zeigt sich, dass trotz kurzfristiger Schwankungen der langfristige Trend auf ein stabiles Wachstum hindeutet, was für Immobilienkäufer und Eigentümer gleichermaßen wichtig ist.“

Kaufinteressenten, die in der Stadt Rostock ein Haus suchen, müssen aktuell mit den durchschnittlich teuersten Quadratmeterpreisen bei circa 3.864 Euro entlang der Ostseeküste rechnen. Dicht dahinter folgen die Halbinseln Fischland-Darß-Zingst mit 3.835 €/m2 und Usedom mit 3.813 €/m2. Auffällig ist, dass auf Usedom die Immobilienpreise im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahresquartal um -9,3 Prozent gefallen sind. Das ist der stärkste Preisrückgang bei Häusern an der Ostseeküste im Analysezeitraum. Allerdings scheint die Talsohle auf Usedom zunächst erreicht, denn ein Vergleich des ersten Quartals 2024 mit dem vierten Quartal 2023 ergibt, dass die Preise mit 0,4 Prozent leicht zugelegt beziehungsweise sich stabilisiert haben. Im Gegensatz zum stärksten Preisrückgang auf Usedom stiegen die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser im letzten Jahr auf Fischland-Darß-Zingst – gegen den üblichen Markttrend – um 7,2 Prozent. Das ist die höchste Preissteigerung im aktuellen Ostsee-Ranking.

Zu den teuersten Regionen an der Ostsee mit Immobilienpreisen über 3.500 €/mzählen ebenso weiterhin die Inseln Rügen mit 3.629 €/m2 und Fehmarn mit 3.540 €/m2. Während allerdings die Preise auf Rügen um 1,3 Prozent innerhalb eines Jahres weiter leicht angestiegen sind, sind sie auf Fehmarn um -4,7 Prozent gesunken. 

Am günstigsten werden Kaufinteressenten aktuell im Landkreis Vorpommern-Greifswald (nur Festland) mit 1.739 €/m2 bei Ein- und Zweifamilienhäusern fündig, die einzige Region entlang der Ostseeküste mit Quadratmeterpreisen unter 2.000 Euro. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 sind die Immobilienpreise in Vorpommern-Greifswald (nur Festland) um satte -8,1 Prozent gefallen, der drittstärkste Preisrückgang im Ranking. Kurzfristiger geschaut ist aber auch hier Erholung in Sicht: Im Vergleich mit dem vierten Quartal 2023 haben sich die Immobilienpreise aktuell wieder um 6 Prozent nach oben entwickelt. 

Im unteren Preisniveau zwischen 2.000 €/m2 und 2.500 €/mfinden Kaufinteressenten, eine passende Immobilie in den Landkreisen Rostock mit 2.336 €/m2, Nordwestmecklenburg mit 2.468 €/m2 und Schleswig-Flensburg mit 2.494 €/m2. Während im Landkreis Rostock die Quadratmeterpreise für Häuser gegenüber dem ersten Quartal 2023 um -6,6 Prozent gefallen sind, sind sie in Nordwestmecklenburg und Schleswig-Flensburg um -2,2 Prozent beziehungsweise um -2,8 Prozent gesunken. 

Kaufinteressenten, die nicht mehr als 3.000 €/m2 für die neue Wunschimmobilie kalkulieren möchten, können sich außerdem in den Landkreisen Vorpommern-Rügen (nur Festland) mit durchschnittlich 2.683 €/m2, Rendsburg-Eckernförde mit 2.698 €/m2 und Flensburg mit 2.885 €/mumschauen. Interessant ist, dass die Preise – entgegen dem Markttrend – in Vorpommern-Rügen (nur Festland) um 3,8 Prozent im ersten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal 2023 gestiegen sind. 

„Die Nachfrage zieht auch in unserer Region wieder an, die Transaktionen sind konstant. Besonders im hochpreisigen Segment ab 500.000 Euro sehen wir wieder viel mehr Bewegung. Viele nutzen die Chance, jetzt zu moderaten Preisen ihre Wunschimmobilie zu finden oder gegebenenfalls den Wohnort zu wechseln. Eine gute Energieklasse ist dabei wichtig, aber auch ein Stellplatz vor allem bei Eigentumswohnungen ist ein Muss“, lässt Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster und Rendsburg wissen. Und weiter: „An der Ostseeküste sind Immobilien in den Städten sowie in guten und sehr guten Lagen mit Wasserblick oder besondere Immobilien – zum Beispiel mit Reetdach – weiterhin besonders wertstabil.“

Im preislichen Mittelfeld liegen die Stadt Kiel mit 3.111 €/m2, der Landeskreis Plön mit 3.213 €/m2, Lübeck mit 3.216 €/m2 und der Landkreis Ostholstein (nur Festland) mit 3.387 €/m2. In all diesen Regionen sind die Immobilienpreise bei Häusern aktuell im Vergleich zum ersten Quartal 2023 zwischen -4,5 Prozent und -8,2 Prozent gefallen. Lediglich im Landkreis Plön fällt die Preisreduktion mit -0,5 Prozent geringer aus. Im Vergleich des vierten Quartals 2023 mit dem ersten Quartal 2024 wird auch hier wieder deutlich, dass sich die Preisentwicklung nach unten verlangsamt beziehungsweise teilweise wieder nach oben zeigt – in Plön um 3,3 Prozent und in Kiel um 2,4 Prozent. 

„Aktuell kommen eher kleinere Einheiten im Umland von Lübeck und den angrenzenden Gemeinden in die Vermarktung – darunter Eigentumswohnungen in Bad Schwartau oder ältere Häuser, meist Erbfälle, die vor einer umfangreichen energetischen Sanierung oder gar vor dem Abriss standen. Während die Inflations- und Zinsentwicklung bei den meisten Käufern in den Hintergrund getreten ist, bleiben die Energieeffizienz und der Sanierungsbedarf älterer Gebäude die gravierenden Themen wegen der gestiegenen Kosten“, sagt Thorsten Claus, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Lübeck und Bad Schwartau. Und er ergänzt: „Insbesondere die Finanzierung einer Sanierung sorgen für Verunsicherung. Was muss gemacht werden, was nicht und was kostet es letztlich? Erschwerend kommt der Handwerkermangel hinzu. Als besonders wertstabil erweisen sich nach wie vor die Regionen Timmendorfer Strand und Scharbeutz – vor allem die erste bis dritte Reihe zum Wasser.“ 

Die Begrifflichkeit Haus beziehungsweise Einfamilienhaus bezieht sich in dieser Analyse auf folgende Haustypen: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus und Doppelhaushälfte.
Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Einfamilienhäuser* im Bestand (bis einschließlich 2020) von GeoMap für das erste Quartal 2024 sowie das erste und vierte Quartal 2023 sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research (2024).
* Im Zuge der Analyse wurden Inseln und Halbinseln separat und bei den Landkreisen Ostholstein, Vorpommern-Rügen und Vorpommern-Greifswald nur das Festland, ausschließlich der jeweiligen Inseln, betrachtet. 

Über von Poll Immobilien GmbH
Die europaweit aktive von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen. Mit mehr als 400 Shops und über 1.500 Kollegen ist VON POLL IMMOBILIEN, wozu auch die Sparten VON POLL COMMERCIAL, VON POLL REAL ESTATE, VON POLL FINANCE sowie VON POLL HAUSVERWALTUNG gehören, in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Spanien, Portugal, Ungarn, Italien, den Niederlanden, Frankreich und Luxemburg vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Der Capital Makler-Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2023 erneut mit Bestnoten aus. Geschäftsführende Gesellschafter sind Daniel Ritter und Sassan Hilgendorf. Zur Geschäftsleitung zählen Beata von Poll, Eva Neumann-Catanzaro, Tommas Kaplan, Dirk Dosch und Wolfram Gast.

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Ressort: Wirtschaft

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